Признание уже совершённой сделки недействительной – это самая большая неприятность, которая может случиться с покупателем недвижимого имущества. В случае признания судом сделки недействительной, продавец получает назад свою недвижимость, а вот покупателю возвращают только ту сумму денег, которая была указана в договоре, а она зачастую в разы меньше реально переданной за недвижимость суммы. Подобными аферами занимаются профессиональные мошенники, которые и греют руки на разнице сумм.
Недействительные сделки подразделяются на оспоримые (недействительные в силу решения суда) и ничтожные (недействительные с момента их совершения, в силу закона).
Итак, давайте рассмотрим основные условия для признания сделки с недвижимостью недействительной.
1. Нарушение прав несовершеннолетних при заключении сделки.
2. Совершение сделки в состоянии заблуждения.
3. Совершение сделки неуполномоченным на то лицом.
4. Совершение сделки по поддельным или фальшивым документам.
5. Ограниченная дееспособность или недееспособность лица, совершившего сделку.
6. Заключение сделки в состоянии опьянения (алкогольного, наркотического, токсического) или в болезненном состоянии.
7. Выписка граждан без последующей их прописки по новому месту жительства.
8. Совершение уголовного преступления с целью завладения недвижимым имуществом.
9. Оформление недвижимости на подставное лицо.
10. Сделка, заключённая под влиянием обмана.
11. Недобросовестный уход и содержание по договору ренты.
12. Отсутствие согласия супруга на распоряжение совместно нажитым имуществом.
13. Несоблюдение права преимущественной покупки.
14. Нарушение процедуры принятия наследства.
15. Сделка, совершённая на невыгодных условиях, под влиянием тяжёлых обстоятельств.
16. Оформление недвижимого имущества, полученного в результате насильственных действий.
17. При передаче суммы денег большей, чем указано в договоре.
18. Невозвращение кредитных средств, выданных под залог недвижимого имущества.
19. Сделка, совершённая юридическим лицом, с превышением пределов его правоспособности или неуполномоченным лицом.
20. Возвращение граждан, выехавших за границу на ПМЖ и не утративших гражданства РФ.
21. Мнимый обмен (родственный)
22. Ошибки, исправления, подчистки в правоустанавливающих документах.
23. Ущемление прав выписанных лиц, находившихся какое-то время в местах лишения свободы.
24. Удостоверение сделки нотариусом или исполняющим его обязанности, не имеющим на это полномочий.
Сроки исковой давности значительно разнятся для оспоримых и ничтожных сделок. Требование о признании сделки ничтожной может быть заявлено в течение трёх лет с момента её исполнения, оспоримой же в течение одного календарного года с момента обнаружения оснований для её оспаривания.
При исполнении решения суда о признании сделки недействительной, интересы покупателя значительно ущемляются, поскольку он получает только сумму, указанную в договоре, а продавцу возвращается объект недвижимости с внесёнными в него значительными улучшениями в виде ремонта и др. Даже, если в договоре указана реально переданная за недвижимость сумма денег, продавец зачастую не может её вернуть, ссылаясь на то, что денег у него нет и возвращает покупателю по 2000 – 3000 рублей в месяц по исполнительному листу.
Ещё более сложная ситуация возникает тогда, когда перед признанием сделки недействительной произошла цепочка отчуждений. Если сделка будет признана недействительной по иску одного из бывших собственников, то все последующие сделки также признаются недействительными. Бывший собственник восстанавливается в своих правах на недвижимость, при этом последний владелец является добросовестным приобретателем и его права также защищаются законом.
Понятно, что такая ситуация вынуждает стороны прибегать к неюридическим способам решения проблемы.
Между тем, своевременное обращение за квалифицированной юридической помощью, на этапе подготовки сделки и предварительных переговоров, предотвратило бы наступление нежелательных для Вас последствий. Не экономьте на услугах профессионального юриста. В дальнейшем это может выйти намного дороже.
Наши партнеры
ON-LINE консультация
