Продажа третьим лицам
Одним из основных типов договора купли-продажи объектов недвижимости считается продажа предприятия третьим лицам. Специфика объекта данного договора определяет и показатели его урегулирования. В Гражданском Кодексе термин «предприятие» применяется сразу в двух смыслах, как объект и, как субъект права. Объектом права он понимается как особенная разновидность имущества, которая обладает специфическими особенностями:
- Предприятие представляет собой имущество, которое используется в предпринимательской деятельности. Как правило, оно является индивидуальной либо же коллективной собственностью предпринимателя.
- Предприятие представляет собой имущество, которое обособлено от иных объектов, которые также являются собственностью предпринимателя.
- Предприятие является целостным имущественным комплексом, который представляет собой достаточно сложный объект.
- Предприятие является недвижимым объектом.
Сделки, в которых участвует данный объект, должны соответствовать определенным требованиям. Из этого следует, что организация представляет собой недвижимость, которая применяется для реализации предпринимательской деятельности.
Особенности реализации предприятия
Продавать предприятие третьим лицам можно несколькими способами, в зависимости от того, чего желает продавец:
- продажа не самого предприятия, а лишь права осуществлять контроль над ним. Осуществить это можно при продаже акций или же частей участия из уставного бюджета юридического лица;
- продажа предприятия как объекта недвижимости (или его части).
Данные варианты обладают разными особенностями. Так, продавая акции, продавец все равно остается владельцем имущества. По причине этого во время продажи акций владелец предприятия не меняется, а вот контроль будет осуществляться новым собственником. Покупателю передаются обязательства, которые он может не выполнить только в том случае, если у него не будет в наличии лицензии на занятие данной деятельностью. Под обязательствами понимается наличие кредитного долга. Если они не будут выполнены, то не только продавец, но и покупатель будут нести ответственность перед кредитором. Из этого следует, что продавец заинтересован найти покупателя, который располагает лицензией на соответствующую деятельность.
Нюансы договора продажи
В договоре обязательно указывается состав, а также оценочная стоимость предприятия, которое выставлено на продажу. Стоимость определяется после полной его инвентаризации, которая проводится в соответствии со всеми установленными правилами.
На сегодняшний день действуют методические требования для осуществления инвентаризации финансовых обязательств, а также имущества:
- К имуществу причислены главные средства, нематериальные активы, денежные вложения, запасы на производстве, готовые товары, продукция, а также многие другие запасы, денежные средства и иные активы.
- В качестве финансовых обязательств – займы, задолженности по кредиту, резервы.
Инвентаризацию проходит абсолютно все имущество компании, при этом не важно, где оно расположено, а также все типы финансовых обязательств, иными словами инвентаризуется полностью имущественный комплекс.
Из этого следует, что продажа организации происходит по стоимости имущества, которая установлена после инвентаризации, при этом не учитываются факторы, которые способны воздействовать на стоимость. Это в некоторой степени ограничивает свободу и понижает возможности подписанного договора.
Во время реализации организации требуются такая документация:
- договор о продаже;
- акт инвентаризации;
- заключение от независимого экономического работника, осуществляющего аудит, о составе и цене организации;
- бухгалтерский баланс;
- обязательства, которые входят в состав компании (прописываются кредиторы, сроки, характер, а также размер кредита).
Договор продаже составляется только в письменной форме в единственном экземпляре. Его подписывают обе стороны. При этом стоит отметить, что отсутствие одного из документов означает, что не соблюдена его форма, поэтому его можно считать недействительным. Договор заверяется нотариально.
Организация причислена к недвижимости, поэтому во время его реализации оно должно пройти государственную регистрацию. Помимо того, что регистрируются права на имущество, но также государственной регистрации подлежит и сам договор. И только после этого договор можно считать заключенным.
Особенности договора продаж
Одной из специфических особенностей договора, который выделен, как особенный тип договора продажи объектов недвижимости, является то, что реализация организации сопровождается:
- уступкой прав требований от продавца к покупателю;
- перечислением долгов к покупателю, если кредиторы согласны.
Стороны должны, в свою очередь, составить письменное уведомление для кредитной организации. Если кредиторы не получили уведомление или же не дали согласие на перевод обязательств, то они имеют право либо прекращения, либо досрочного погашения долга, а также возмещения всех убытков. Помимо этого, если обязательства, которые были присоединены к имущественному комплексу, были переданы без согласия кредиторов, то ответственность несет не только продавец, но и покупатель.
В собственность организация переходит после того, как будет осуществлена государственная регистрация, а также при наличии письменного разрешения от кредитора на передачу кредитных обязательств от продавца к покупателю. В том случае, если в договоре указано, что права на владения перейдут к покупателю только после того, как осуществится оплата, продавец сохраняет за собой право собственности. Если в договоре не указаны какие-либо нюансы, то после того, как продавец передаст покупателю передаточный акт организации, к нему перейдут все права на имущественный комплекс.
Социальные интересы работников организации во время его реализации не регламентируется нормами трудового законодательства.
Специалисты нашей компании быстро и эффективно проведут процедуру продажи организации третьему лицу и возьмут на себя все вопросы по поиску покупателя.